いつも弊社ブログをご覧頂きありがとうございます。今回のブログは、不動産オーナー様にとって重要な不動産投資のキャッシュフローに関わる話題です。

不動産投資において、確定申告では「黒字」で税金を納めているにもかかわらず、 「なぜか手元に現金が残らない」という事態に直面することがあります。 これは「帳簿上の利益」と「実際のキャッシュフロー」のズレによって生じる 「デッドクロス」と呼ばれる現象です。

デッドクロスが起こる原因

原因は、不動産経営における「税金のルール」にあります。 銀行へ返済するローンのうち、経費にできるのは 「利息部分のみ」であり、 元金返済はいくら現金を支出しても経費にはなりません。

一方で、実際にはお金が減っていないにもかかわらず、 帳簿上で大きな経費を作ってくれるのが 「減価償却費」です。 この減価償却費によって利益が圧縮され、税金が抑えられています。

ポイント

• ローン元金は経費にならない
• 減価償却費は実際の支出なしで経費計上できる
• 減価償却が終了すると税負担が急増する

減価償却が終わると何が起こる？

物件の耐用年数が過ぎて 減価償却費がゼロになると、帳簿上の利益が急増し、税金も大きく増えます。

しかし、実際の家賃収入（入ってくるお金）は以前と大きく変わらないにもかかわらず税金だけが増えるため、「黒字なのに現金が減る」という現象が起こってしまうのです。

デッドクロスへの対策

デッドクロスは、実は購入時点である程度予測できます。 そのため、事前に出口戦略を考えておくことが重要です。

主な対策例

• • 新たな設備投資で減価償却費を作る
  • ローンの借り換えを行う
  • 一部繰り上げ返済を行い、元金返済額を減らす
  • 売却タイミングを検討する

まとめ

不動産投資では、「利益が出ている＝お金が残る」とは限りません。 特に減価償却が終了するタイミングでは、 税金とキャッシュフローのズレが大きくなります。

収支シミュレーションを行い、 早めに対策を講じることが重要です。