令和8年度税制改正大綱では、貸付用不動産の相続税評価方法の見直しが示されており、賃貸経営を行うオーナー様にとって
重要な改正となる見込みです。なお、本内容は現時点では大綱段階であり、今後の法令等により確定される点にはご留意ください。

今回の見直しの背景には、相続税評価額と市場価格（時価）との乖離があります。従来は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額を
基に算定し、さらに賃貸による評価減が適用されるため、実勢価格より大幅に低い評価となるケースが多く見られました。
この仕組みを活用し、相続直前に賃貸不動産を購入して課税価格を圧縮する「駆け込み対策」が広がっていたことが、今回の改正の背景です。

改正のポイントは、「相続開始前5年以内」に購入または新築（対価を伴う取引）した貸付用不動産の評価方法です。これらについては、原則と
して課税時点の時価で評価される方向となっています。
実務上は、取得価額を基に地価変動を考慮したうえで、概ね80％相当額で評価する簡便法が認められる見込みです。一方で、取得から5年を
超える不動産については、従来どおりの評価方法が適用されます。

なお、実務上特に注意したいのが、土地と建物の取扱いの違いです。例えば、長年保有している土地（5年超）に対し、相続直前に賃貸建物を
新築した場合、建物は新ルールの対象となる一方で、土地は従来どおりの評価が適用される見込みです。この点は、土地活用を検討されている
方にとって重要な判断材料となります。

本改正は令和9年1月1日以後の相続・贈与から適用予定であり、短期的な節税目的の不動産取得の効果は限定的となる見込みです。
今後は、相続対策だけでなく、収益性や資産価値を重視した中長期的な視点での賃貸経営がより重要になると考えられます。